深处行业变革及产品升级的太原楼市，一个引人瞩目的现象正在显现：大平层、高端化的产品已成市场主流。今年，省城大平层新产品持续不断入市，项目面积段全部在140平方米以下的刚需及刚改类新楼盘越来越少见。同时，新公示的一批待建新建产品，户型面积、单价总价仍在集体大跃级。

别墅供地日益稀缺，作为对标别墅类高端住宅的平替产品，大平层的出现既符合国家住宅用地开发的相关标准，又能满足高端购房者的需求。在省城楼市销售总面积未见大幅反弹的当下，大平层在供应端已是一家独大。

房企热衷开发大平层的背后还有哪些原因？这一类产品的未来发展趋势如何？山西晚报·山河+记者对此进行深入采访报道。

新项目规划亮相　省城大平层项目不断入市

太原楼市地图上，数个楼市热点板块正经历着产品重构。

今年4月，太原小店区王村寇庄城改项目公示重大调整方案。太原市规划和自然资源局公示的《寇庄村城中村改造用地规划修改方案（草案）》显示，该项目由太原远大置业开发，6栋超高住宅楼调整为5栋，其中1栋为高度超200米的区域内地标建筑，更为引人瞩目的是，项目的总户数从2249户锐减至802户，住宅户型面积全面跃升，从原方案的50-132平方米刚需定位，增至210-425平方米的豪宅区间，最大户型面积达425平方米，单户的面积较原方案提升超过200%。对于规划大调整的原因，方案显示原方案园区拥挤，定位刚需、刚改；规划调整后的园区舒展、日照优化，定位豪宅、终改。

寇庄村城改调整方案公示后不久，太原市行政审批服务管理局发布了《关于小店区杨家堡村南片区城中村连片改造项目（地块二）建设工程规划许可证的公告》。从公告中的经济技术指标来看，项目总建筑面积461307.97平方米，其中住宅323966.87平方米，住宅总户数仅为2278户，照此推算户均面积达到140平方米左右，这意味着项目中超大面积段产品占据相当高的比例，成为项目的主力供应产品。

上述项目的共性特征异常鲜明，户型面积段更大，主力产品在140平方米以上。业内人士表示，当下省城楼市高端化仍在持续，而大平层产品，正是产品向上的核心载体。除了上述城改项目之外，在太原市房产管理局近期公布的“预售播报”中，四个取得预售证的项目中有两个为顺销老项目新产品，户均面积超过180平方米，万达龙樾府太原万达广场C区9号楼，可销售住宅面积21966.06平方米，拟售122套；建投·滨河首府南地块开发项目9号楼，可销售住宅面积6155.5平方米，拟售32套。一位资深地产从业者指出，“省城在售的热门项目不约而同地选择了大平层产品策略，大平层已是楼市的风向标产品。”他进一步预测，“基于当前已释放的信息和开发节奏，未来一年内，太原楼市仍会有大量定位高端的大平层产品涌入市场。”

提升居住体验　与高端品质深度绑定

据了解，大平层通常指面积在130平方米以上功能完善的房子，其超大空间布局为一户一层，营造出豪华大气的空间布局，让居住者感受到生活环境与氛围的舒阔感，这类大面积户型集中在高层或多层住宅楼中。

近年来，省城楼市逐渐高端化的趋势清晰可见，大平层是楼市高端化的重要趋势之一。“城市别墅用地极度稀缺，兼具核心地段与空间尺度的大平层，成为承接高端需求的替代品。”业内人士介绍，以寇庄改造项目为例，该项目正是这一趋势的典型代表，项目属于超高层建筑并有区域地标性质，并大幅提升套内户型面积，还有一个细节是原方案的普通住宅立面调整为公建化立面。“从外观上看，公建化外立面建材以玻璃幕墙、铝板、石材为主，更显大气高端，地标符号明显；而传统住宅立面使用涂料、面砖，经久耐用，节约能源。”业内人士表示，与早期城改安置项目相比，调整后的规划在建筑形象和质感上有了很大提升，即更高端。

目前，省城太原的大平层项目大致可以分为三类。第一类是核心区纯粹高端盘，如位于汾河两岸、长风商务区的少数顶级项目，它们占据不可复制的优势地段，主打300平方米以上甚至更大户型，配备顶级精装、高端会所及管家服务，销售总价逼近千万级；第二类是新兴区域改善大平层，此类产品是目前市场供应的中坚力量，多分布于城南长风西、龙城大街、晋阳湖等高端居住板块，主力户型面积段集中在180-250平方米，代表项目如保利龙城天珺、金地卿云台等项目，它们强调现代设计、科技住宅、优质景观和圈层氛围，总价区间多在500万左右；第三类就是城改旧改用地上的“新晋”大平层，其显著特点因有城改背景，地处传统商业区或城区，规划为超高层，主力户型面积段大幅上探，但项目定位与待提升的区域环境、城市配套等条件会存在匹配度不佳的问题。

高总价存量房客群有局限　保值功能难有定论

省城楼市仍处在深度调整阶段，高端住宅细分市场一路走高。根据国家统计局最新一期数据，5月太原各面积段新建商品房价格指数中，仅有144平方米以上这一区间实现环比、同比双增长，1-5月平均比上年上涨1.2%。这让很多人觉得高端产品才是市场上最抗跌的硬通货，但随着市场上供货量不断增多，分化情况已经开始出现，所谓大平层会保值的定论仍待观察。

山西晚报·山河+记者查询了多个知名中介平台，许多老牌大平层项目在二手房市场的表现并不理想。位于滨河体育中心的太原某老牌豪宅大平层，以汾河景观和豪华设计为特色，挂牌户型296-86平方米，6月挂牌均价为14952元/平方米，但成交均价与挂牌价有不小的差距，今年3月份的成交均价仅为9000元/平方米出头，这比省城多数改善性新楼盘的价格还低，且项目成交周期超过400天；小店区丽华片区某大平层项目，2024年交付，6月挂牌均价20915元/平方米，6月成交均价仅12479元/平方米，该项目在2021年开盘时，均价在20000元/平方米左右。

“楼市调整阶段，大平层市场不能独善其身。此阶段恰恰是产品力、保值度的考验期。”业内人士表示，“以大为尊”的粗放时代已经过去，房产能保值的因素不单单是面积“大”或者所谓的大平层。项目所处区域交通、商业、生活等配套是否与项目品质相匹配，小区内物业高品质服务是否能可持续，业主高净值圈层的集体印象是否坚挺等均是高档项目保值的基石。根据省内著名房地产资讯机构公布的数据，2013-2015年，省城终极改善项目的主力成交面积为300平方米以上；2016年开始回落，产品主力下降至220-260平方米；随后几年不断调整，2024年，主力产品集中在160-260平方米，其中180-200平方米户型成交占比最大。

业内人士介绍，在楼市横盘期，大平层的高总价与流动性风险是最核心的挑战，动辄数百万的总价在当前市场环境下极大地限制了潜在买家范围，销售周期显著拉长，项目资金回笼压力巨大。对于业主来说，拥有超高购房实力，且无高净值人群社交需求，不如去选纯新高端楼盘。大平层存量房如果无法变现或者不断降价，就丧失传世或保值的功能。“市场上越来越多的大平层集中供应，将推高市场库存，让本就流通缓慢的部分项目容易陷入滞销的风险。”业内人士表示，太原作为二三线城市，其顶级购买力群体的规模能否支撑如此集中且庞大的高端供应，存在巨大疑问。当前楼市环境下，买家对价格的敏感度提升，高总价项目的溢价空间正在被压缩。

机遇挑战并存　省城大平层市场洗牌在即

面对不断增多的大平层供应，太原高端住宅市场的未来格局充满变数。

业内人士表示，从目前公示城改项目来看，部分项目确实占据了城市不可复制的核心地段优势，但能否克服“出身”标签的负累是一大关键。“‘城改项目’在多数购房者心中，往往存在漫长的开发周期、回迁安置与商品房混居、初期配套匮乏等刻板印象，这对大平层项目的形象塑造和客户信任度建立构成一定障碍。”业内人士介绍，如何消除“高端大平层旁边就是安置房”的心理落差，是营销面临的首要难题。相较于核心区顶级大平层，定位稍低、但建筑总面积仍具规模的城改大平层，以更具吸引力的单价和总价入市，会赢得一部分非塔尖客户的喜欢，实现价值跃升。

此外，同质化产品供应增加会带来市场竞争加剧，此种趋势将促使真正有实力的企业拿出“看家本领”，提升城市整体住宅营造水平，满足本地改善类高端客群需求。当然，这对开发商来说也是一场资金与运营能力的大考，倒逼开发商必须将重心从营销话术转向产品打磨和交付保障，建立口碑以赢得市场。当下，众多房企扎堆涌入大平层赛道。山西晚报·山河+记者对比了多个主力户型在200平方米以上的大平层项目户型，开发商设计品味趋同引发的空间危机正在蔓延，曾经标榜“定制化生活”的大平层产品，正被标准化、同质化设计模板拖入创新泥潭。大居室小卧室，在使用功能上讲求观景效果，功能性空间配比却萎缩，这与大平层集合家居生活的所有功能，带给全家人全方位的生活享受的特性背道而驰。一些项目除了名称不同，设计的相似度让人审美疲劳，最终可能将产品拖入价格比拼的老路。

业内人士预测，并非所有大平层都能获得“保值”功能，多年前大平层“开盘即售罄”盛况恐难再现。只有地段顶级、开发商品牌力强、产品力惊艳、配套规划清晰且推进迅速的项目，有望脱颖而出，甚至定义新的市场标杆。而那些地段相对平庸、开发商经验不足、产品同质化、配套落地存疑的项目，将面临严峻的去化困境，陷入打折促销也难以挽回颓势的境地，甚至可能拖累整个板块价值。