进入2026年春季，全国楼市在传统“小阳春”行情中呈现分化复苏态势。太原市场同步释放回暖信号，但回暖信号不等于普涨，市场仍呈现“弱复苏、强分化”特征。与此同时，从增值税、契税、个税到公积金、商贷，一系列政策“组合拳”正处于历史低位。当下究竟是不是购房好时机？买新房还是二手房哪个更划算？带着问题，记者对当前太原市场的贷款政策、税费优惠、置换支持及准入门槛进行了全面梳理。

公积金与商贷利差收窄，如何选更划算？

对于很多购房者而言，贷款是绕不开的一环。而当前，无论是公积金贷款还是商业贷款，利率都已触及历史低位。

公积金方面，自2025年5月8日起，中国人民银行下调个人住房公积金贷款利率0.25个百分点，太原市住房公积金管理中心同步下调个人住房公积金贷款利率。调整后，5年以下（含5年）和5年以上首套个人住房公积金贷款利率分别降至2.1%和2.6%，二套相应利率分别不低于2.525%和3.075%。这一利率水平，是公积金制度建立以来历史最低位。

以首套房贷款100万元、期限30年、等额本息还款为例，调整后月供约为4003.40元，比调整前每月减少132.17元，30年总利息可节省约4.76万元。2025年5月8日前已发放的贷款，自2026年1月1日起自动执行新利率，市民无需额外申请。

商贷利率方面，随着LPR多次下调，太原首套住房商贷利率同样持续走低。2026年1月1日重定价后，执行LPR-30BP的首套房贷客户，最新房贷利率调整为3.2%；执行LPR-45BP的，利率降至3.05%。业内人士介绍，太原当前首套商贷主流利率在3.1%-3.4%之间，而根据近期市场数据，部分客户的首套房商贷利率降至3%以下，最低至2.95%-3.1%。

那么，选择不同的贷款方式能省多少钱呢？以100万元、30年期等额本息贷款为例进行对比。公积金首套房月供约4003元，30年总利息约44.1万元；商贷月供约4295元，30年总利息约54.6万元。“两者月供相差不到300元，30年总利息相差10万元左右。”业内人士表示，虽然公积金首套贷款利率仍低于商贷，但利差已经很小，相比追求利息最划算，还要多方考虑其他因素。比如首付比例方面，公积金贷款首套和二套最低首付均为20%，保障性住房15%，而商贷的首付比例首套最低为15%，门槛更低，但是商贷二套则为25%。此外公积金贷款有额度上限，超出公积金额度的部分，购房者仍需通过商贷补齐。“总体而言，公积金贷款在利率成本上仍占优势，适合有长期缴存记录的工薪家庭，而商贷门槛低、灵活性高，适合首付不足或公积金缴存时间短的购房者。”业内人士建议，购房人可根据自身情况选择合适的贷款方式。即使买房时因公积金缴存时间短或账户余额不足选择了商贷也不必担心，不久前，太原市刚刚放宽了“商转公”的时间限制，缴存职工于2026年2月28日以前通过商业银行发放的商业住房按揭贷款购买太原住房的，贷款房屋取得不动产权证书后，符合条件即可申请办理商业住房按揭贷款转公积金贷款及部分转公积金贷款。预计未来这一政策将继续放宽，彼时再将商贷置换为利率更低的公积金贷款即可。每月月供和总利息均可大幅降低。

新房与二手房，税费红利全覆盖

如果说贷款政策降低了购房的“长期成本”，那么税费政策则直接减少了交易的“一次性支出”。现在购房，多项税费优惠政策叠加，新房与二手房均能享受优惠。

购买新房时，近年来最大的利好之一来自个税退税。2026年1月，财政部、税务总局、住房城乡建设部联合发布公告，将支持居民换购住房的个人所得税退税政策延续实施至2027年12月31日。这是该政策自2022年9月30日启动以来的第二次延期。从政策核心内容来看，纳税人出售自有住房并在现住房出售后1年内在同一城市重新购买住房，其出售现住房已缴纳的个人所得税可按规定申请退税。退税金额计算方式分为两种情况：新购住房金额大于或等于现住房转让金额的，全部退还；新购住房金额小于现住房转让金额的，按比例退还。在太原二手房交易中，个人所得税普遍按成交价的1%核定征收。这意味着，若出售一套售价100万元的住房，对应缴纳的个人所得税约为1万元，在满足换购条件的情况下，这笔钱可以全部或部分退回。

同样影响“卖旧买新”的是增值税。2026年1月1日起，个人出售持有不满2年的住房，增值税税率从此前的5%降至3%，个人卖房满2年的则全部免征增值税。以一套300万元的房子为例，若出售时持有不满2年，此前需缴纳增值税15万元，新政后只需缴纳9万元，直接节省6万元。对于“卖旧买新”的改善型购房者而言，这无疑是一笔实实在在的让利。

契税方面的调整则并不是新政，早在2024年11月，根据财政部、税务总局、住房城乡建设部联合发布的《关于促进房地产市场平稳健康发展有关税收政策的公告》（财政部税务总局住房城乡建设部公告2024年第16号），个人购买家庭唯一住房，面积为140平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为140平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。个人购买家庭第二套住房，面积为140平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为140平方米以上的，减按2%的税率征收契税。这一政策的精准性在于“分档施策”——140平方米是分界线，小户型刚需和首改群体受益最大。

业内人士认为，当前购房税费通过“个税退税、增值税降率、契税分档”三管齐下，既降低了居民换房门槛，又有助于激活市场流动性，推动住房消费良性循环。

政策红利之下，哪类人群受益最大？

值得关注的是，多项政策叠加下，不同客群受益程度也存在差异。业内人士分析指出，比如个税退税、还款利息更少，对于总价更高的中高端改善产品利好更明显，而首付比例低、契税降低，则降低了刚需人群的购房门槛。

在目前太原市场的购房者结构中，改善型换房家庭无疑是本轮政策红利的最大受益者。不仅有个税退税直接“落袋”，增值税下调也降低了换房过程中的其他成本。“虽然从制度设计上看增值税由卖方承担，但在实际交易中，这部分成本往往会以不同方式传导至买方。”业内人士介绍增值税率下调后，卖方可接受的价格空间扩大，买卖双方的议价空间随之增加。而在契税方面，太原新房市场改善型产品正成为绝对主角，120平方米以上面积段成交占比持续提升。对于购买140平方米以上家庭唯一住房的改善型买家，契税的优惠十分明显。此外，业内人士表示，对于“卖旧买新”的家庭来说，还有一项优惠贷款额度的政策，“此前，太原市公积金政策调整时，对于自2024年1月1日至2025年12月31日，在太原市范围内出售自有住房并在现有住房出售后1年内在市场重新购买住房，使用公积金贷款的，最高贷款额度可在原有基础上上浮30%。以双缴存职工为例，基础额度100万元，上浮30%后可达130万元，可以覆盖大部分刚需和刚改置业者的购房需求。”

对于刚需首次置业群体而言，当前的政策环境同样极具吸引力。无论是公积金还是商贷，较低的贷款利率都可有效减轻月供负担，且契税、首付比例的下调将明显降低入市门槛。此外，业内人士表示，当前太原二手房市场低价位房源供应充足，议价空间可观。根据某楼市咨询平台发布的数据，从太原市场成交结构来看，总价30万元以下的房源搜索占比高达41%，低总价房源成为市场最受关注的价位段。对于预算有限的首次置业群体来说，“低总价+高议价空间”的组合，使得实际购房成本进一步下降。

除了上述两大类群体之外，还有一些政策做到了精准支持。比如高层次人才和多子女家庭等，公积金贷款明确最高贷款额度可上浮30%；对于临近退休的公积金缴存职工，贷款年限延长释放购买力，今年3月，太原市住房公积金管理中心发布通知，将公积金贷款到期年龄上限由65周岁延长至68周岁；对于外地来并购房群体，太原目前已全面取消住房限购，购房不再受户籍、社保、套数等因素限制，支持异地公积金贷款。

准入宽松买房易，市场变化选房难

目前，在购房准入方面，太原的政策环境已相当宽松。根据山西省住房和城乡建设厅等部门印发的《山西省进一步促进房地产市场平稳健康发展若干措施》，太原市已全面取消商品住房限购政策。购买商品住房（含新建商品住房和二手住房），无需审核购房人资格。与此同时，取消各类商品住房转让限制年限，自取得不动产权证之日起即可转让，大力支持城乡居民刚性和改善性购房需求。这意味着，无论是本地居民还是外地购房者，在太原购房均无需社保、纳税证明、落户证明等前置条件。

“即使是外地户口，在太原置业的门槛已降至近年来的新低点。”业内人士分析认为，综合来看，太原购房者当前面临的政策环境，确实是近年来的“最优配置”。然而，政策窗口期并不意味着“随便买”，太原楼市当前的核心特征是“弱复苏、强分化”。从价格走势看，整体以持平或微涨为主，但涨幅有限，六城区中个别区域出现小幅下跌，大部分区域维持横盘状态。二手房市场虽然出现回暖迹象，但市场“看多买少”的特征依然明显。

“在这样的市场环境下，买房本身并不难，首付门槛低、贷款容易批、税费有优惠等，难的是选对房。”多位市场人士指出，当前太原楼市的分化已深入到区域、板块乃至单个楼盘。同样是小店区，核心地段的长风商务区与边缘板块的房价差距可达每平方米数千元；同为改善型产品，央企开发的项目与本地小开发商的项目在交付品质、物业服务、保值能力上差异显著；同属一个板块，相隔一条马路，新标“好房子”要比旧产品更受欢迎。此外，部分远郊楼盘打着“低价”旗号，但周边配套落地缓慢，入住后生活不便，二手房转手困难。因此，在当前市场环境下，购房者买房不只是“能不能买得起”，更要思考“买哪里、买谁家”。

对于有计划的购房者而言，业内人士建议关注以下几个方面。刚需首次置业，建议优先考虑公积金贷款或组合贷，充分利用公积金低利率优势，重点考察交通便利、配套成熟、总价可控的房源。小店区、迎泽区等核心区域配套成熟，但价格较高，尖草坪区等区域价格相对亲民，但需根据家庭成员特征综合评估发展潜力。改善型换房，建议充分利用“以旧换新”政策和个税退税政策，通过中介服务费减免和最优贷款利率降低置换成本。在选房时，可重点关注央国企开发的改善型项目，这类企业资金实力强、交付有保障，且产品品质正在向“好房子”新标全面升级。外地购房者，建议提前了解异地公积金贷款政策，做好连续缴存6个月以上的准备。

虽然购房门槛已降至最低，但选房仍需结合自身工作、生活等实际需求，不宜盲目跟风。政策的“组合拳”为购房者创造了有利条件，但最终能否买到心仪的好房子，取决于购房者对自身需求的清晰认知和对市场的理性判断。