人在旅途，家被淹了，还泡坏整栋楼的电梯，太原的周先生遭遇如此烦心事，物业公司紧急处置并垫付了3000多元维修费后向他追偿，周先生却倍感委屈：“我又不是故意的，而且我交的物业费里不包含电梯费吗？”从争执、报警到对簿公堂，这场纠纷最终在小店区法院迎来了转机。
　　

周先生的遭遇并非个例。当个人“无心之失”危及公共设施安全时，责任该如何划分？物业费能否成为业主免责的“挡箭牌”？如何有效处理这类矛盾纠纷？5月10日，山西晚报·山河+记者就此进行了深入采访。
　

业主家中漏水泡坏电梯

法官悉心调解化纠纷

2025年8月，家住太原市小店区某小区的周先生接到物业工作人员的电话，告知其家中漏水，水已从屋内蔓延至电梯。凌晨4时许，保安巡逻时发现这一情况，使劲敲门却无人应答，物业紧急帮其断水，并组织值班人员清理积水。与此同时，物业紧急联系电梯维保人员到场查看检修。天亮后，物业联系上正在外地旅游的周先生，心急如焚的他只能拜托亲戚赶去处理。

亲戚打开房门后，物业协助将屋内积水清理完毕。但电梯因被水浸泡已无法开门，维修公司购置了开机控制器，受物流影响约4天后才到货。更换控制器后，维修人员发现电梯损坏严重，还需更换两个配件。此时周先生尚未返回太原，物业电话征得其同意后，委托维修公司购置并更换了配件。
　　

前后历时近半个月，电梯停运给所在单元业主出行造成极大不便。物业公司顶着压力耐心解释、消除误解，前后共垫付维修费3000余元。
　　

从8月初到9月，物业多次电话联系周先生协商解决，但他旅游归来后不常在该小区居住，因家中琐事也迟迟未能前往物业。9月中旬，双方终于坐下来沟通。周先生认可漏水事实，但提出两点质疑：一是事情恰好发生在外出期间，家中无人未能及时止损；二是从发现漏水到维修完毕时间太久，物业处置效率存疑，也未留存维修照片、视频。周先生还坚称，物业费中已包含电梯费，物业理应承担部分责任。双方争执不下，物业报警处理，但警方明确告知纠纷需去法院解决。物业公司无奈将业主告上法庭。
　　

案件进入审理程序。庭前，承办法官耐心调解，但周先生仅愿承担2000元维修费，物业不同意，双方各执一词，情绪对立。法官决定先开庭。经过庭审举证、质证、辩论，事件经过更加清晰，双方情绪也有所缓和。再次征询调解意见，双方和解金额的差距从庭前的一千多元缩小到几百元。
　　

休庭后，法官没有放弃努力，继续做双方工作，并在征得原被告同意后，从多元解纷中心请来“救兵”——特邀调解员。调解员和法官分头行动、背对背耐心劝说。调解员重在讲情理，直接致电物业经理，从物业管理水平、小区和谐氛围入手，经过一番苦口婆心的劝说，物业经理同意作出让步。法官则重在讲法理，从损害赔偿责任、因果关系、责任划分等角度，劝说周先生积极承担。待时机成熟，调解员将双方请到调解室面对面沟通。最终，周先生当场支付维修费，物业公司出具撤诉申请，一场纠纷圆满化解。
　　

从“剑拔弩张”到握手言和，法官和调解员通力配合，彻底解开双方心结，实现案结、事了、人和。
　　

一起漏水事件涉及楼上15户居民

在全省范围内，因漏水引发的纠纷并不鲜见，且远非个案那样简单。

2025年，永济市某小区一楼住户张先生家中突然遭遇“水灾”，天花板、墙面及家具均被渗漏的污水浸泡，损失严重。经排查，漏水根源指向二楼公共管道区域，但由于管道老化、使用情况复杂，具体责任人难以锁定。情急之下，张先生将楼上15户居民全部诉至法院，并申请诉前鉴定以明确损失与责任。
　　

起诉状送达后，楼上住户反响强烈，质疑声、委屈声交织，邻里关系骤然紧张。永济法院审判团队意识到，此案涉及户数多、牵扯面广，若直接进入诉讼程序，不仅鉴定耗时长、费用高，还可能进一步激化矛盾。审判团队第一时间赶赴现场勘查，逐户走访了解情况，并敏锐地抓住小区物业公司这一关键角色，物业熟悉小区环境、与业主联系紧密，具备天然的调解基础。在法院的专业指导下，一场“法律支撑+物业主力”的联合调解行动迅速展开。法官从法律角度清晰阐明侵权责任与相邻关系义务，物业人员从邻里情谊出发进行情感疏导。
　　

最终，一个兼顾法理、情理的创新方案达成，由最可能造成漏水的二楼住户承担主要赔偿，物业公司向其他住户象征性收取小额补偿金用于补贴二楼住户，同时减免其一定期限物业费作为鼓励。一场涉及15户居民的复杂纠纷，在诉前得以圆满化解。

物业费不等于“免责牌”

分清责任是关键

结合这些案例，法官就大家普遍关心的法律问题进行了详细解答。

交了物业费，就能免责吗？法官指出，物业费是业主向物业服务人支付的，用于对小区共有部分进行日常维护、管理以及维持小区正常运转的费用。根据《中华人民共和国民法典》第九百四十二条的规定，物业服务人的主要义务包括对共有部分的维修、养护、清洁、绿化以及维护相关秩序等。业主交纳物业费，购买的是物业公司按合同约定提供的日常服务，比如公共区域保洁、绿化养护、电梯日常运行和维护等，但这并不意味着业主可以对因自身过错造成的损失“免责”。
　　

《中华人民共和国民法典》第一千一百六十五条规定，行为人因过错侵害他人民事权益造成损害的，应当承担侵权责任。也就是说，当业主家中漏水是由于其自身未尽到管理维护义务，比如水管老化未及时更换、外出未关闭水阀、使用不当等，由此导致电梯等公共设施损坏，这就属于因业主个人过错引发的侵权行为。由此产生的维修费用，应当由侵权人即该业主承担，而不是从全体业主共有的物业费中列支。物业服务人先行垫付后，有权向责任业主追偿。周先生的情况中，物业公司的紧急处置和垫资属于为防止损失扩大的合理行为，周先生作为漏水房屋的权利人，不能以“交了物业费”为由拒绝承担赔偿责任。
　　

物业费中包含的“电梯费”究竟是什么？法官进一步解释，根据《中华人民共和国民法典》第二百七十三条的规定，业主对建筑物专有部分以外的共有部分享有权利、承担义务，不得以放弃权利为由不履行义务。电梯属于本单元业主的共有设施，所有业主应当共同承担电梯运行能耗、日常维护等费用。物业费中关于电梯的部分，一般是指电梯日常运行的能耗和常规养护费用。如果电梯因特定业主的侵权行为遭受损坏，由此产生的维修费用属于专项维修或意外损坏修复，不同于日常养护，应由侵权人承担。
　　

对于类似纠纷，法院如何认定各方的责任？法官表示，这类案件通常依据民法典第一千一百六十五条的规定，以过错程度划分责任。漏水业主作为侵权人，无论是因疏忽还是意外，只要漏水源头在其专有空间内且未尽到管理维护和注意义务，就应当对损失承担主要责任。例如，家中水龙头接口老化未更换、外出前未关闭水电总阀门等情况，法院通常认定业主存在过错，应承担电梯维修费用。如漏水系房屋质量问题且仍在保修期内，开发商应承担相应责任。而物业公司若存在未按约定履行巡查义务、发现漏水后未及时关闭电源或组织排水等扩大损失的行为，也需对扩大损失部分承担相应责任。物业服务人没有对公共管道进行定期检查和维护，造成下水道溢水致业主房屋受损的，对业主损失也应当承担相应赔偿责任。
　　

遇到此类纠纷，应当如何有效维权？法官建议，第一，保护现场并固定证据，第一时间拍照、录像记录漏水现场和损失情况；第二，查找漏水原因，明确漏水部位属于业主专有部分还是公共共有部分；第三，积极协商解决，与相关业主、物业公司进行沟通；第四，协商不成可寻求社区、街道、人民调解委员会等基层组织进行调解；第五，如仍无法解决，可依法提起诉讼。需要注意的是，电梯属于特种设备，维修须由具备专业资质的单位操作，业主不可擅自维修，否则可能影响后续费用认定。
　　

在此，法官也提醒广大业主在长期离家外出前，务必检查并关闭家中水电气总阀，避免因管道老化、接口松动等意外引发安全事故。日常生活中也应定期检查室内管道、水龙头等设施，防患于未然。只有每位业主尽到合理的注意义务，物业公司严格履行合同约定的巡查管理职责，双方各司其职、相互理解，才能有效减少此类纠纷，共同营造安全、和谐的居住环境。
　　

从个案到机制

多元解纷擦亮基层治理“枫桥经验”

一桩3000元的“案件”了结了，但它的意义不止于此。对业主而言，是明确了责任在肩、防患于未然的价值；对物业而言，是厘清了服务边界、促进了社区和谐；对法官与调解员而言，是以最小的成本，实现了最好的解纷效果。

当类似漏水泡坏电梯的业主与物业纠纷在我省各地时有发生，法院和基层治理力量也在不断探索更优解。在太原万柏林区，区法院诉讼服务中心于2025年正式入驻社会治安综合治理中心，设立标准化诉讼服务功能区，实现了法律咨询、先行调解、司法确认、速裁快审等服务“一站式”供给，让矛盾纠纷在诉讼前端高效化解。在晋中榆次，区司法局创新运用“五度”工作法，即受理调解有“速度”、反复沟通有“力度”、双赢原则有“温度”、疏导解惑有“深度”、多元解纷有“广度”，以法、理、情并融推动矛盾纠纷实质化解。在晋城，城区法院特邀调解员进驻法庭，仅三个月就化解各类纠纷近两百起，将大量物业矛盾化解于诉前。
　　

这或许就是“枫桥经验”在基层最生动的实践，以民生为导向，用多元联动聚合力，既解开法律上的“结”，更化解人心里的“结”，让公平正义以看得见、有温度的方式抵达。